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    「信用」のために日頃から注意を!住宅ローン契約の流れ

    これから住宅ローンを初めて契約する予定の方に、筆者の体験を元に、基本的な流れとポイントに触れていきたいと思います。

    住宅ローンを選ぶ

    固定金利の特徴

    固定金利ならずっと返済額が変わらないため、将来、金利が上昇しても返済額が変わらない安心感があります。でも金利が下がっても返済額が下がることはありません。

    変動金利の特徴

    変動金利は半年ごとに金利が見直されます。もし金利が上昇していれば、見直しの時に上昇した金利になり、返済額も増えるかもしれません。しかし、もし金利が下がっていれば、返済額が下がる恩恵を受けることができます。変動金利を選ぶときは金利の変化には敏感になっておく必要があります。

    オススメのローンの選び方

    でもどちらが良いか決められないというケースもあると思います。

    そんな時は両方を選択することができます。

    筆者は長期固定金利のフラット35と銀行ローンの変動金利を融資額の半分づつ合わせて借りました。固定金利の安心感と変動金利の金利の安さのメリットを半分づつ享受しています。

    審査申込みから融資承認取得までの流れ

    基本的に融資の申込みは

    • 事前審査
    • 事前承認
    • 本審査申込
    • 本承認

    という流れになります。

    場合によっては本審査申込みからスタートすることもあります。

    事前審査

    事前審査と本審査はどうちがうの?と思うかもしれません。

    通常事前審査とは、物件の売買や請負契約前に金融機関に対して「これから契約する予定ですけど、申込書に記載した条件(勤務先や収入などの個人の属性と資金計画、借入希望金額など)で融資可能かどうか審査してください」というものです。

    金融機関は事前審査の申込みを受け付けると「個人信用情報」という申込人の過去から現在のカードやその他の借入の返済状況などの履歴が確認できる情報を取得します。

    そこで過去に延滞や破産などの事故がないか、日頃のカードやキャッシングなどの使用状況がどうなのかなど、その方の返済に関する姿勢などを推し量ります。ここで過去に延滞やキャッシングの利用が多かったりすると融資の審査を断られることもあります。

    収入の分かる源泉徴収票などは提出しますが、契約書の写しなど、契約前だからまだ用意できないもの等は提出不要です。一般的に事前審査で必要となる書類は下記のようなものです。

    • 事前審査申込書(銀行指定の書式)
    • 収入の分かる書類(源泉徴収票や課税証明書など)
    • 物件の資料(公図、謄本、間取り図、現地案内図)

    事前審査は銀行の支店や住宅ローンセンターで受付してくれますが、不動産会社やハウスメーカー、マンション販売会社が取り次ぐことが多いです。

    筆者もマンションの販売センターで千葉銀行の事前審査の申込書を記入し、そのまま販売会社の担当者へ預けてきました。

    事前承認が得られると物件の売買契約や請負契約を交わします

    正式申込(不動産の売買契約後)

    事前審査申込み後の仮承認ではまだ正式な融資の約束にはなりません。

    「申請の内容なら基本的に融資をすることは可能そうです。最終的には本申込みでの書類など確認してから正式回答します」というような意味合いです。

    不動産の契約後に必要書類を全てそろえて融資の本審査を銀行に申し込み、本承認が得られると融資可能という正式な約束を取り付けたことになります。

    筆者はマンション販売会社から千葉銀行所定の本申込書類を頂き、下記のような必要書類を集めたのち、販売会社の担当者へ預けました。申込み段階では一度も銀行の担当者とは会うことなく申込みを完了しました。

    申込み後一週間くらいで「本承認になりました」という連絡がマンションの販売会社の担当者から来ました。

    本申込み必要書類

    • 源泉徴収票 課税証明書などの収入を証明する書類(2年分)
    • 物件の契約書(売買、請負)
    • 購入に当たっての総資金計画書
    • 物件資料(住宅地図、土地謄本、公図、測量図、販売チラシ等)
    • 住民票や印鑑証明書
    • 実印
    • 金融機関届出印
    • 銀行所定の申込み書類一式(申込書、個人信用情報同意書、団体信用生命保険告知書など)

    (自営業なら確定申告書や会社の決算書など申込人の状況によっても必要書類が変わります)

    融資の審査に必要な書類は金融機関によっても違う部分もあります。最終的にはご利用になる金融機関に確認されてください。

    正式申込

    売買契約や請負契約後に正式申込みとなります。事前審査と借入金額の変更がなく、その他の新たな借入などをしていなければほとんどは正式承認が得られると思います。

    住宅ローン契約・口座開設

    基本的に金融機関に出向き金銭消費貸借契約を結びます。最近は土曜日に対応してくれる金融機関もありますが、基本的には平日に仕事を休んで手続きに行く必要が生じます。マンションの場合は販売会社が引渡し前の手続き会を広い会場を借りて開催するケースが多く、筆者もその場で初めて銀行の担当者と会い、金銭消費貸借契約を結びました。

    銀行ローンを借りる場合はその銀行に口座を開設しなければいけませんが、既に持っていればそちらの口座を利用することが可能です。あと条件として返済口座を給与振込口座に指定することを求められることが多いです。

    銀行の口座開設は銀行の所定の書類に記入し、口座届出印を登録することで完了しました。

    融資承認から融資実行まで

    申込みの内容と個人信用情報の内容等を総合的に検討して、この人なら融資しても大丈夫だと判断されると「融資承認」が得られます。

    無事に融資本承認が得られれば一安心です。

    引渡しまで時間がある注文建築やマンションなどの時はしばらく融資に関する手続きはありません。

    ただこの何もない期間にローンを組んで車を買うとかキャッシングを使うなどは控えましょう。あくまでも融資の申込みをしたときと同じ条件を保っていなければいけません。

    物件の完成が近くなると金融機関と融資に関する「金銭消費貸借契約書」を交わします。この契約を交わして、正式に融資実行日が決定します。
    当日、自分の口座に入金されているのか確認をして、工務店や販売会社へ振込を行う必要があります。ただ、ほとんどが契約の時に工務店などへの振込伝票も記入して預けてしまうことが多いです。

    その後の手続き

    融資実行後、銀行から「返済表」が送られてきます。これを見て先は長いなぁなんて思った記憶があります。この「返済表」は自分の保管用ですので、大切に保管しておきましょう。

    新居に引越しをして、住所の移転が済んだら、銀行に新しい住民票と印鑑証明書を提出して住宅ローンの手続きとしては完了しました。

    大変だったこと

    特に大変な思いはしませんでしたが、銀行員といえども住宅ローンに精通しているとは限らない(数年ごとに部署異動をしていて、経験が浅いケースもあります)ので、ある程度はご自身で勉強するなり、他の専門家に意見をお求めることが必要だと思います。

    今になって思うこと

    リーマンショック直前にローンを組みましたが、当時は毎月、住宅ローン金利が上昇していて、ある意味恐怖を覚えました。融資実行後、すぐにリーマンショックが起こり、その後の金利状況を見ていると、先は読めないなと実感しました。

    おわりに

    個人信用情報の内容は非常に重要です。

    最近ですと携帯電話・スマホの本体を分割払いで購入するケースで分割払いの状況も個人信用情報に記載されます。たまたま口座の残高が足りなくて引落がされなかったとか忙しくて期日までに振込の手続きが出来なかったなんてことが「たまたま」かもしれませんが、それが原因で融資を受けられないくなることも実際におきています。貸す側の心理になれば、携帯電話機代もきちんと払えない人に住宅ローンなんて大丈夫?ということになります。

    キャッシングを気軽にしている人も注意が必要です。「キャッシングをしている=生活が苦しい?」と思われます。何気なく使っている物が住宅ローンの審査に大きな影響を与えることもありますので、日頃から注意しましょう!

    (image by amanaimages)

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