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家賃収入で稼げる?独身時代に買ったマンションのかしこい運用とは

転勤や結婚によって暮らせなくなったマンションや家などの処理でお困りではありませんか?誰かに購入してもらう場合は再び住むことができませんが、「賃貸」の契約によっては再び住むことも可能です。この記事では、住めなくなった住宅を利用した「賃貸」のやり方と「残債」などの注意事項、「税金」のリスクや「賃料」「住宅管理」の便利な代行についてをご紹介します。

マンションを賃貸で長年借りるより、いっそ買ってしまったほうがお得だと聞き、思い切って分譲マンションを購入したけれど、良縁あって結婚したので、できれば一戸建てに住みたい。でもマンションどうしよう?

このような場合、マンションを売却するという方法と賃貸にして家賃収入を得るという方法があります。後腐れなく売却してしまうのもアリですが、せっかく購入したマンションですから賃貸した家賃収入で老後の資産づくりのために利用するほうがお得かもしれません。

今回はそんな購入した分譲マンションの有効活用のために気をつけたいことを紹介します。

本記事は、2015年10月の情報をもとに執筆されたものです。

「賃貸」に出す前に

分譲マンションを購入した場合、必ずしも賃貸に出すことができないことがあります。

ローンがある場合は「賃貸」はできないかも

分譲マンションを住宅ローンを組んで購入し、現在もローンを支払っている場合に、銀行などの債権者の同意がないままマンションから引っ越したり、賃貸に出してしまうと契約違反として、一括返済や別のローンへの借り換えや金利などの条件変更を要求されることがあります。

これは、「買った本人が住宅に住んでいること」が住宅ローン契約の条件になっていることがあるからです。

そのため、まずはローンの契約書を確認しましょう。よくわからない場合や問題がありそうな場合は、お金を借りた住宅支援機構等の金融機関に相談にいくことをおすすめします。金融機関としたローン契約の内容や事情によっては転勤や転職、長期療養、返済困難などのやむを得ない場合は本人が住んでいなくとも問題がないとされることがあります。

「賃貸」は赤字が出る覚悟も!

住まなくなった分譲マンションであっても税金や管理費などは変わらず払い続けなくてはなりません。その上、使用感のある古い住宅は借り手も敬遠しがちなので、初期投資として修繕する費用など等が必要になります。

修繕費

ある程度使用感のある住宅になると、ハウスクリーニング、リフォームを行い、内装を綺麗にしなくては入居希望者が現れにくく、不動産屋等から住宅の修繕をお願いされることがあります。リフォームだと50万円ほどかかることがあるので、ハウスクリーニングがよく利用されます。

一般的にハウスクリーニングの費用の相場はこのようになっているといわれます。

1R/1K:20,000円~40,000円
1LDK~2LDK:35,000円~70,000円
3LDK~4LDK:70,000円~120,000円
5LDK以上:100,000円~
いくら立地条件が良くとも汚い建物は敬遠される。ハウスクリーニングが必要。

ダブルの税金

あたらしく住宅を購入して移り住んだ場合、以前住んでいた分譲マンションと新しい住宅のダブルの固定資産税を支払わなくては行けません。

固定資産税は住宅の評価額によって異なるため、以前住んでいたマンションと新居の価値によって異なりますが、ある程度の負担になります。

管理費

すでに住んでいないマンションであっても管理費を請求されます。月々約1万〜ほどの管理費を住んでいないにもかかわらず請求されるのは結構な痛手です。

管理費に関しても分譲マンションの立地条件などを考慮して、賃貸にするか売却にするか考慮する必要があります。

離婚時のことも考えよう

結婚したばかりなのに、すぐ離婚のことを考えるのは気が進みませんが、離婚時の財産分与で、独身時代のマンションの家賃収入について争いの種になることもあります。

独身時代に買ったマンションなのに財産分与の対象になる?

財産分与とは離婚に際して、婚姻期間中に夫婦が築いた財産を夫婦それぞれの貢献度に応じて分けることを言います。

本来、結婚前に持っていた財産は、所有者だけの特有財産になり、財産分与の対象にはなりません。しかし、結婚後にその特有財産から発生した家賃収入が財産分与の対象になることがあります。

例えば、パートナーがマンションの管理をしていたなど、家賃収入の形成・維持にパートナーも協力して貢献していると評価できるときは、財産分与の対象になる可能性が高くなります。

しかし、夫婦で協力せず、一人でマンションの維持管理を行い、家賃収入を生活費等に一切つかわず、パートナーの給料で生活費を全て工面していたなど、パートナーが家賃収入の形成・維持に貢献していないと認められるときは、財産分与の対象にはならない可能性が高いでしょう。

これはそれぞれのご夫婦の事情によって変わってきますので、離婚時の財産分与は弁護士などの専門家に相談してください。

法テラス(財産分与とは)

賃貸するなら「リロケーション」と「プロパティマネジメント」が便利!

リスクと注意点の多い賃貸借ですが、リスクのある分、場合によってはリターンも期待できることがあります。しかし、リターンが多くなるかどうかは、有利な契約を結ぶことと価値を上げる管理ができるかにかかっています。

そのため、契約を「リロケーション」、一戸建てについては管理等を「プロパティマネジメント」することで失敗しない不動産の活用につなげましょう。

簡単に賃貸借契約ができて再び住むこともできる「リロケーション」

転勤などが理由で新築の家やマンションに住めなくなった場合に、将来的に返してもらうことを前提に、不動産を業者に委託して賃貸することを「リロケーション」といいます。

所有する家やマンションを借りたい人(賃借人)と賃貸借契約を結ぶ際に、リロケーション業者に仲介や代理人として契約上の手続きを行ってもらうだけでなく、リロケーション業者を賃借人にして、テナントに転貸借(所有者の同意のある又貸し)をすることができます。

住んでいない不動産を期間限定で賃貸に利用でき、再び住むことができる便利なサービスです。ただ、事前説明や公正証書などの書面で契約しなければいけなかったり、契約終了前に通知が必要な場合があるなど、普通の賃貸借契約とは違う決まりに注意が必要です。

「リロケーション」は一定期間賃貸したい人には便利なサービス

大家としての面倒な管理とテナントの募集も行う「プロパティマネジメント」

いざ、賃貸借契約が締結され、マンションなどの不動産に賃借人が入っても、大家さんとして求められる面倒な管理ができるのか心配になると思います。

そのような場合に不動産の価値、収益性が上がるように「賃貸物件の運営・管理」をしてくれるプロパティマネジメントと呼ばれるサービスが存在します。

プロパティマネジメントは、マンション一棟を所有している場合や、一戸建てを所有している人を主な対象し、分譲マンションの一室のみの管理をする業者も存在します。

現在は、「リロケーション」と「プロパティマネジメント」をセットで行う業者も存在しているため、利便性高く、魅力的です。

「プロパティマネジメント」は管理の代行などで、不動産の価値を上げるサービス
プロパティマネジメント業者についてはこちら「ソニー不動産」

リスクを知ったうえでマンションの有効活用を考えよう!

購入したけれど住まなくなったマンションから家賃収入を得ることで、収入アップに成功する例もあります。また、マンションの運用は年金以外の収入源としてゆとりある老後の生活に繋がるかもしれません。

しかし、借り手が現れるかどうかは難しい問題です。なかなか思うように利益が上がらず、何年と赤字を出してしまうリスクを考えると、売却をすることも一概にナシとは言えません。

ただ、マンションを売却する場合、残りのローンの一括払いをすることになります。マンションの価値によっては売却代金がローンの残額より安く、不足分は補填して返済しなくてはいけないため、リスクをゼロにできるとは限りません。

賃貸でも売却であってもリスクも意識しつつ、自分やマンションの状況に応じてもっとも都合の良い利用方法を考えることが大切です。

記事監修

アディーレ法律事務所・正木裕美先生:愛知県出身・愛知県弁護士会所属。男女トラブルをはじめ、ストーカー被害や薬物問題、ネット犯罪などの刑事事件、労働トラブルなどを得意分野として多く扱う。身内の医療過誤から弁護士の道へと進む。

(image by amanaimages1 2 3 4 5)

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