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取引前に知っておきたい不動産会社の基礎知識

住まいを借りる手続きを進めていくに当たって、不動産会社の役割を理解しておく必要があります。

ここでは、賃借にかかわる不動産会社の立場や業務について整理しています。

本記事は、不動産ジャパンのご協力により、2013年に執筆されたものです。

不動産会社の立場や業務を知る

不動産会社は、住まい探しの段階では、「貸主」または「仲介会社」として、入居後は「管理会社」としてかかわることがあります。不動産会社の立場によってかかわり方が変わってきますので、しっかりと理解しておきましょう。

賃貸業務(貸主)

不動産会社が所有している物件を借りる場合、借り主は、不動産会社と直接交渉して、賃貸借契約を結ぶことになります。

なお、不動産会社が所有者から一括で賃借した物件について、借り主に転貸するという形で賃貸借契約を結ぶこともあります。このような形態を一般的に「サブリース」といいます。

仲介業務

不動産会社は、借り主の住まい探しから入居までの全般をサポートします。物件の紹介や見学、貸主への入居申し込み、物件や契約条件の説明、賃貸借契約の締結や入居手続きのサポートなどを行います。

管理業務

不動産会社は、貸主との管理委託契約に基づいて、入居者や物件の管理を行います。例えば、貸主が入居者管理を委託している場合、借り主は、入居後の賃料の支払いや設備の故障などの連絡、その他苦情の申し入れなどを管理会社に対して行います。ただし、管理業務の内容は、貸主との契約内容によって大きく変わります。

不動産会社が貸主の場合は、その不動産会社が直接管理業務を行うこともあります。

不動産会社の業務の流れ

不動産会社が貸主の場合(サブリースも含む)

入居前

  • STEP1:申し込み準備/契約準備
  • STEP2:賃貸借契約締結
  • STEP3:入居の手続き

入居後(管理)

  • STEP4:賃料の支払い
  • STEP5:設備の故障などの対応
  • STEP6:契約更新・退去手続き
入居後の管理は、貸主である不動産会社が直接管理する場合と、別の不動産会社に管理を委託する場合があります。

不動産会社が仲介の場合

仲介業務

  • STEP1:物件紹介、物件見学など
  • STEP2:賃貸借契約締結
  • STEP3:入居の手続き

管理業務

  • STEP4:賃料の支払い
  • STEP5:設備の故障などの対応
  • STEP6:契約更新・退去手続き
仲介した不動産会社が管理を行うことが多いですが、貸主が管理を委託せず直接管理する場合もあります。

「賃貸住宅管理業者登録制度」の基礎知識

「賃貸住宅管理業者登録制度」とは?

上記したような重要な役割を担う賃貸住宅管理業務を行う業者に関して一定のルールを設け、借り主、貸主の利益を保護するため、任意の「賃貸住宅管理業者登録制度」が平成23年12月から始まりました。

登録事業者の条件

上の画像は、賃貸住宅管理業者登録制度の登録業者であることを示すシンボルマークです。

登録事業者になるには、賃貸住宅の契約内容に関する借り主や貸主への説明及び書面の交付、敷金精算時の入居者負担に関する書面の交付などが必要とされます。

また、登録事業者から国土交通省へ業務状況や財産の分別管理状況を報告することなども義務づけられます。登録は任意の制度ですが、不正行為があった場合などは国土交通省が登録を削除できます。

登録事業者については、国土交通省のサイトで公表されていますので、賃貸住宅を選択する際の判断材料として活用できます。

不動産会社への法規制に注意する

法規制の対象になるのは仲介業務のみ

賃借にかかわる不動産会社の業務のうち、宅地建物取引業法の規制の対象となるのは仲介業務のみです。賃貸業務(サブリース業務も含まれます)や管理業務は、法規制の対象とはなりません。したがって、行政の監督も、仲介業務については対象となりますが、その他の業務は対象となっていません。

法規制がない場合のトラブルの対処法

業務に法規制がない場合は、不動産会社との賃貸借契約などに基づいて、依頼者が個別にトラブル等を解決しなければならないことに注意が必要です。

おわりに

不動産会社の業務内容や取引上の立場を理解しておけば、交渉の際に有利にすすめることができるかもしれませんよ。

(image by amanaimages)
(image by 筆者)

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