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絶対に知っておくべき!不動産売却のテクニック

「不動産の売却は何度もやったことがある!」という方は、この世の中、滅多にいらっしゃらないのではないでしょうか?

いざというとき「何をすべき」で「何をすべきでないか」、全然わからないのが本音だと思います。

そんな貴方に向けて、ここでは「不動産売却のテクニック」についてご説明します。

本記事は、ノムコムのご協力により、2013年に執筆されたものです。

まずやるべきこと

売却成功のためには、少しでも購入希望者によい印象を持ってもらうことが大切です。また同時に、売主の不動産を紹介する営業担当者にもよい印象を与えることもポイントです。

きれいに片づけ

以下に挙げた箇所について、きちんと清掃・整理、メンテナンスをしておきましょう。

  • 玄関の清掃
  • エアコン掃除
  • 電球の交換
  • 床掃除
  • キッチン
  • トイレ
  • お風呂などの水まわりの掃除
  • 照明の掃除
  • 片付け
  • 押入れ・クローゼットの中の整理
  • 障子や襖の補修
  • カーテンの洗濯
  • 庭の雑草の手入れ
  • 壊れた雨どいなどの補修
  • 門扉まわりの掃除
  • こけなどの除去
  • 外壁の掃除(くもの巣などがないかもチェック)
  • 網戸の掃除

明るい印象を与える

ポイント
内見はできるだけ日中の明るい時間に行う
カーテンやブラインドは開けて、開放感のある明るい印象にする
玄関から居室、トイレ等、すべての照明をつけた方がより好印象
必要があれば、エアコンなどで快適な室温に調節する
風通しのよい物件の場合は、窓を開けて心地よさをしっかりアピール
床暖房などがあれば、事前につけておくなど説明しやすい状態にしておく
ペットを飼っている場合には予め消臭剤でケアをする
お風呂場やトイレの換気をする
心地よい音楽を流す
お客様のために、スリッパの準備をしておく

マンションの場合はココにも注意!

ポーチなど、共用部分の片付けもしましょう。

エントランスや廊下にゴミがないかなど、事前にチェックしてください。

セールスポイントの整理

セールスポイントを整理して、アピールできるようにしておきましょう。

学校やスーパー、病院などの施設や、電車・バスなどの交通のことなども、普段利用していなくても答えられるようにしておくとよいでしょう。

査定をうまく受けるには?

不動産会社に依頼

不動産を売却する場合「いくらで売れるのか?」が一番気になるポイントでしょう。

まず、不動産会社に依頼して査定を受けてください。通常、査定の費用は無料です。査定の申込みはインターネットや電話で受け付けています。

査定を依頼すると、不動産会社の担当者より連絡がきます。

価格が提示される

対象物件のエリアや過去の成約事例などから出された売却価格の目安が提示されます。

ただし、売却価格は不動産会社の買取価格とは異なるので注意が必要です。

売却価格の目安が提示され、自分の希望価格と同じであれば具体的な売却の方法について相談しましょう。

希望価格と異なるようなら「なぜその価格なのか?」、不動産会社は周辺の成約事例や売出事例などを把握しているので、具体的な説明を受けることができます。根拠についてじっくりと聞いてみることが大切です。

高い価格で査定する不動産会社に注意!

「少しでも高く売りたい」が売主の本音です。しかし売却価格を周辺の相場よりも高くしてしまうと、売りに出してもなかなか売却できない場合があります。

高い査定につられて媒介契約を結んだとしても、希望者が現れず、値下げをしなければならなくなり、後手後手に回ってしまい、売却時期を逃してしまう可能性があります。

良い不動産会社は、査定価格をはっきり提示してくれます。

その上で、売主の希望を聞いて、売出価格を設定してくれるものです。

売出価格をいくらにするかは売主の自由です。査定価格をはっきり提示してもらい、価格を把握して判断をしましょう。

税金や諸経費はどうなるの?

不動産売却の税金は、不動産を売って利益が出た場合にかかります。

原則として、買った価格よりも売った価格が低い場合には税金はかかりませんが、さまざまな適用条件があるので、不動産会社とよく相談することが必要です。

その他、住宅ローンを返済し抵当権を抹消する場合や、登記簿の住所と現在の住所が異なる場合にかかる税金などがあります。

主な諸経費は不動産会社へ支払う仲介手数料で、売却価格が400万超えの場合、価格の3.15%+6.3万円(消費税込)が必要となります。

なお仲介手数料は成功報酬なので、実際に売れなければ支払いは生じません。

売買交渉はどうするか?

買主を見つけるのは大変

不動産を売りたいと思っても、自分で買主を見つけるのは至難の業です。

また不動産売買には契約書の作成も必要になるため、やはり専門家に任せるのがベストでしょう。

2種類の媒介契約

実際に売りに出す場合は、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。

媒介契約は、複数の会社に依頼できる一般媒介と、一社に依頼する専任媒介があります。

一般媒介は複数の会社と打ち合わせをする必要があるため、多忙な場合や煩わしさを感じる人は、専任媒介にするのがいいでしょう。

専任は実力のある会社に依頼しないと「なかなか売れない」という事態に陥ることもあります。

不動産会社を使うと安心できる

実際に売りに出すと、不動産会社を通じて購入希望者が見学にやってきます。

気に入れば購入申込みとなり、条件交渉が始まりますが、不動産会社の担当者が間に入って調整してくれるので安心できます。

おわりに

ここでは、不動産売却のテクニックについてご説明しました。

不動産売却は複雑なことも多いですが、仲介業者を使うことで忙しい方でも安心して取引を行うことができます。

わからないことがあれば迷わずに相談してみましょう。

(image by amanaimages)

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