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    マンション管理の基礎知識

    「マンションの管理って何をすればいいのかわからない」こう思っている人は多いと思います。

    住まいを貸すにあたっては、適切な管理を行うことが大切です。まずは、賃貸にかかわる管理の全体像について理解しておきましょう。

    ここでは、マンション管理の基礎知識についてご説明します。

    オーナーとしてマンション経営をする場合の管理業務を説明しています。管理会社へ委託する場合については別記事を参照ください。
    本記事は、不動産ジャパンのご協力により、2013年に執筆されたものです。

    入居管理の実務

    賃料の管理

    指定した口座への賃料の入金確認を行います。もし、入金が確認できない場合には、借主へ連絡をします。それでも、入金が確認できない場合には、滞納への対応を始めたほうがよいでしょう。

    借主からの苦情対応

    借主から苦情があった場合には、できるだけ早く対応することが大事です。

    住宅の賃貸では、設備などの故障や不備、近隣への苦情などが多くなっているようです。

    更新や退去への対応(契約の管理)

    契約期間の終了前後においては様々な手続きが発生します。

    借主への意思確認

    契約期間の終了が近づいた時点で、借主に契約を更新するか退去するかの意思確認を行います。

    一般的には契約期間終了の半年前から3ヶ月前までに書類を送付して確認します。

    入居者管理を不動産会社に委託していない場合には、自分で書面を送付するなどの確認作業を行うことになります。

    更新の場合

    賃料を変更するなど、更新に当たって何らかの書面を結ぶ必要がある場合には、その内容を記載した書面を準備します。

    そのほか、当初の契約書に基づいて、更新料の受け取りや借主の保険契約の更新などが必要な場合は、これらの手続きも漏れなく対応する必要があります。

    退去の場合

    退去時の立ち会いにより室内の状況を確認し、修繕などの原状回復の方針を決めると同時に、借主との費用負担の割合を調整し、クリーニングや修繕などの作業を手配していきます。

    その後、賃料や借主が負担する原状回復費用などと精算した上で敷金を返還します。

    入居者管理、建物管理などを不動産会社に委託していれば、これらの手続きを代行してもらえる場合もありますが、原状回復をどこまで行うかなどについては、貸主に判断を求められることは少なくありません。

    原状回復は、トラブルになりやすい複雑な問題ですから、きちんとした知識を持って適切な対処ができるようにしておきましょう。

    新たな入居募集

    借主が退去となった場合には、不動産会社に仲介を依頼するなどして、新たな入居者を募集します。

    建物管理の実務

    日常的な清掃、その他のメンテナンス

    住まいを貸す(一戸建て自体を貸す・マンション1戸を貸す)場合には、貸主が清掃などの建物の管理を行う必要はほとんどありません。ただし、アパート1棟の中のそれぞれ1部屋ずつを借主に貸す場合などでは、清掃や電球の交換などの日常的な業務を行う必要があります。

    不動産会社に建物管理を委託していない場合は、貸主が自らこれらの業務を行います。

    室内の修繕や設備その他の修理

    入居中に設備に不備が生じたり、壊れたりした場合には、できるだけ早く対処する必要があります。

    また、借主の退去時のクリーニングや修繕も必要となりますので、あらかじめ工事等を依頼する業者を整理しておきましょう。分譲マンションであれば、設備ごとに修理を依頼する業者が決まっていることもありますので、賃貸する前に管理組合や管理会社へ確認して、連絡先などが分かるようにしておきましょう。

    入居者管理や建物管理を委託している場合には、不動産会社が対応します。

    室内のリフォームや設備の更新、建物の修繕

    長期的に賃貸する場合には、建物や設備の老朽化への対応も必要です。特に、住宅設備などは、耐用年数を過ぎると故障が増えたりする可能性があります。

    また、設備の仕様が時代遅れになると賃料が下がることもあるので、定期的に更新することも大事です。

    定期的な交換に当たっては長期的な修繕計画を立てておくとよいでしょう。

    資金管理の実務

    資金管理には大きく分けて、以下の4種類があります。資金管理には長期的な視点が必要な場合もあります。

    日常的な収支の管理

    賃料の入金に加え、管理会社等への支出やその他修理のための支出など、収支についてはすべて記録しておく必要があります。

    リフォーム代・修繕代といった金額の大きな支出以外に、保険料・交通費・通信費などの細かい支出も忘れずに記録して、確定申告に備えましょう。

    更新や退去時の収支管理

    契約の更新や退去の際には、「更新料や新たな入居者からの礼金など」の収入や、「室内のクリーニングや修繕・新たな入居者募集にかかる仲介手数料など」の支出などが発生します。

    敷金の返還などもありますので、しっかりと収支を管理する必要があります。

    確定申告

    不動産収入を得た場合には、確定申告をする必要があります。

    修繕費・リフォーム費用等の手当

    長期的に賃貸する場合には、古くなった建物や設備の対応するために、定期的な修繕や交換なども必要となります。

    また、空室対策としてリフォームを検討することも考えられます。そのためのお金をあらかじめ想定し、長期的な資金計画を立てておくとよいでしょう。

    おわりに

    ここでは、マンション管理の基礎知識についてご説明しました。

    マンション管理には長期的な視点が必要になってきます。ゆとりのある収支計画を立てることからはじめましょう。

    (image by amanaimages)

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