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住まいを他人に貸し出すまでの流れ

「住まいを貸したいけど、やり方がよくわからない」と考えている人はたくさんいると思います。

不動産に関わる契約はとても大変で、一般の人にはなかなか理解しにくいものです。これに加え、不動産会社を利用するという選択肢を考え始めるとより複雑になっていきます。どうにか解決したいですよね。

そこでここでは、マンションや一戸建てなどの住まいを他人に貸し出すまでの流れについてご説明します。

本記事は、不動産ジャパンのご協力により、2013年に執筆されたものです。

住まいを貸す理由を考える

まずは、次のことについてきちんと整理しておきましょう。

  • なぜ住まいを貸すのか?
  • いつまで貸すのか?
  • 将来その住まいに住むつもりなのか?

例えば、将来住む予定がなく貸し続けるつもりなら、「通常の賃貸借契約(普通借家契約)」、いずれ自分が戻って住むつもりなら、契約の終了が確実な「定期建物賃貸借契約(定期借家契約)」も選択肢となるでしょう。

また、住む予定がない場合は賃貸ではなく、売却のほうが適切な場合もあるかもしれません。

住まいを貸すには様々な理由がありますので、将来を見据えて「貸す理由」をしっかりと整理することが重要です。

貸すまでの流れ

貸すまでの全体の流れを理解しましょう。全体の流れを知っておくと、いつ、何をするのかが明確になり、スムーズに行動することができます。

STEP1:賃料の目安を立てる

相場を知って、賃料の目安を立てます。住まいを貸すと決めたら、いくら程度で貸せそうかの目安を立てます。

まずは、住まいの周辺の募集賃料を知ることから始めるとよいでしょう。

STEP2:収支について考える

住まいを貸すと、賃料が収入として入ってきますが、税金や管理費などの支出も考慮する必要があります。

したがって、おおむねの収入と支出がどのようなバランスになるのかを試算しておきます。

STEP3:賃料の査定を不動産会社に依頼する

不動産会社に借り主の募集を依頼する場合は、賃料の査定を依頼します。

STEP4:不動産会社に仲介業務や管理業務を依頼する

住まいを貸すには、入居者を募集し、入居後の管理を行っていく必要があります。これらを自ら行うことができない場合には、不動産会社へ依頼することになります。

入居者の募集を依頼する場合は仲介業務を、入居後の管理を依頼する場合は管理業務を不動産会社に依頼します。

「入居後の管理」とは、賃料の授受(家主に代わって賃借人から賃料を受け取り、家主に家賃を渡す)、入居者の苦情対応、物件の清掃などをいいます。

STEP5:入居者を募集する

賃料や契約期間など、募集に当たっての賃貸条件を決定し、入居者を募集します。

不動産会社に仲介業務を依頼した場合は、不動産会社と相談しながら賃貸条件を決定し、貸主と不動産会社が合意した方法によって募集活動を行います。

募集活動の方法としてはインターネットや情報誌への掲載などがあります。

STEP6:条件交渉などに対応する

入居希望者からの問い合わせや物件見学に対応します。その他、入居希望者との条件交渉なども行います。

不動産会社に仲介を依頼している場合には、これらの業務を不動産会社が行います。

STEP7:賃貸借契約を結ぶ

貸主は入居申込者の審査をし、最終的な入居者を決定します。その後、入居者と賃貸借契約を結ぶことになります。

不動産会社に仲介を依頼している場合は、不動産会社が入居者審査や契約手続きをサポートします。

STEP8:管理などの対応をする

契約を結んで入居した後は、入居者からの賃料の受け入れ、入居者の苦情対応、物件の清掃などの管理を行います。

また、契約期間が終了したときの契約更新や退去手続き、退去後の入居者の募集などにも対応しなければいけません。不動産会社に管理業務を委託した場合は、これらの業務を不動産会社が行います。

住まいを貸すことで、家賃収入を得た場合には、確定申告も必要です。

賃貸にかかわる不動産会社の立場や業務

不動産会社は、入居者募集の段階では、「仲介会社」として、入居後は「管理会社」としてかかわります。また、「サブリース会社」という立場でかかわることもあります。

住まいを貸すに当たって、自ら何ができるかによって、不動産会社のかかわり方が変わってきますので、しっかりと理解しておく必要があります。

仲介業務

不動産会社は、入居者の募集活動全般をサポートします。入居希望者の募集、契約条件の交渉、賃貸借契約の締結、入居手続きのサポートなどを行います。

自ら入居者の募集ができない場合は、不動産会社に仲介業務を依頼することとなります。

管理業務

不動産会社は、貸主との管理委託契約に基づいて、管理業務を行います。

管理業務には、入居者の管理(賃料の収納、苦情等への対応など)と建物の管理(建物の維持や清掃など)とがあり、自ら入居後の管理ができない場合には、不動産会社にいずれか一方または両方の業務を委託することとなります。

サブリース

貸主から物件を一括して借りた不動産会社が、その物件の入居者を募集して転貸するとともに一定の建物管理も行うというものです。

サブリース契約の場合、不動産会社は転借人の有無にかかわらず貸主に一定の賃料を支払います。そのため、貸主は、安定的な賃料収入を期待することができますが、支払われる賃料は一般的に相場よりも低くなります

法規制に注意する

賃貸にかかわる不動産会社の業務のうち、「宅地建物取引業法」の規制の対象となるのは仲介業務のみです。

管理業務や賃貸業務(不動産会社が直接物件を貸す業務でサブリース業務も含まれます)は、法規制の対象とはなりません。したがって、行政の監督も、仲介業務については対象となりますが、その他の業務は対象となっていません。

業務に法規制がない場合は、不動産会社との管理業務委託契約や賃貸借契約などに基づいて、依頼者が個別にトラブル等を解決しなければならないことに注意が必要です。

おわりに

ここでは、住まいを他人に貸し出すまでの流れについてご説明しました。

手順をしっかりと理解し、納得のできる契約を目指しましょう。

(image by amanaimages)

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