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《家主・オーナー向け》サブリースの基礎知識

不動産経営をするときに気をつけたいこととして、空室が続いて賃料が入ってこないということがあります。賃料は不動産経営の生命線です。この不安を解消する方法としてサブリースという制度が存在します。

ここでは、サブリースの基礎知識についてご説明します。

本記事は、不動産ジャパンのご協力により、2013年に執筆されたものです。

サブリースとは?

サブリース業務とは、不動産会社が貸主から賃借した建物を、実際の入居者に転貸し、一定の建物管理を行うという業務です。

貸主は、不動産会社と賃貸借契約を結ぶだけで、実質的には入居者の募集(仲介)と管理を一体で任せることとなります。

この契約は一般的に「サブリース原契約」などといわれます。

サブリースのメリット

サブリースには主に次の2つの特徴があります。

1:経営が安定

サブリースは、空室リスクを不動産会社に移転するため、賃料収入が安定し、収支計画を立てやすくなります。

2:手間の削除

住まいを賃貸するには、専門的な知識に基づく経営判断が求められます。しかし、サブリースでは不動産会社が借主となりますので、実際の入居者との交渉などの手間も省けます。

もちろん、入居者との個別のトラブルなども回避できます。

借主が複数ではなく単独なので確定申告の手続きも簡素化されます。

サブリースのデメリット

一般的なサブリースの注意点としては主に次の3つが挙げられます

1:賃料収入の減少

不動産会社は、実際の入居者(転借人)募集や管理にかかるコスト・空室リスクなどを見込んで貸主に支払う賃料を設定します。

したがって、貸主が受け取る賃料は、直接自分で賃貸する場合と比較して減ることが一般的です。

2:賃料減額、中途解約の可能性

不動産会社との契約期間中に、契約賃料の減額や中途解約を求められる可能性もあります。たとえ、貸主と不動産会社とのサブリース原契約に、賃料は減額できないとの特約があった場合でも、賃料の減額や中途解約を請求される可能性は否定できません。

その他にもサブリースを行う不動産会社の倒産リスクなども考えられます。

3:契約終了後のリスク

不動産会社が適切に業務を処理していなかった場合には、サブリース終了後にコストやトラブルが発生する可能性があります。

例えば、建物が適切に維持管理されていなかった場合には、修繕などの特別な出費が必要となることもあります。

また、不動産会社が入居者とのトラブルを抱えていた場合には、トラブルへの対応が必要となることもあります。

契約前にサブリースの契約内容を検討する

「サブリース住宅原賃貸標準契約書」を参考にする

  • 転貸の条件
  • 維持管理の内容
  • サブリース期間中における貸主への報告

などを明確にした上で契約を結ぶ必要があります。

契約内容の確認に当たっては、国土交通省住宅局が、「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」とその記載要領などを公表して、全般的な注意点をまとめていますので参照するとよいでしょう。

契約資料を検討する

まず、周辺の賃料相場などから、直接賃貸したときの賃料を想定し、その額をサブリースで設定された賃料と比較してみましょう。

可能であれば複数社の賃料を比較することも有効です。ただし、建物管理業務の内容などの条件が違う場合には、賃料だけで単純に比較することはできませんので注意しましょう。

このような検討を重ねた上で、最終的に判断することが大切です。

おわりに

ここでは、サブリースの基礎知識についてご説明しました。

サブリースは、長所短所の両方がある制度です。それらをよく理解した上で利用するか決めるようにしましょう。

(image by amanaimages)
(image by 筆者)

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