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賃貸借契約をする時に必ずチェックしたいポイント!

部屋を借りる時、間取りや設備などにばかり目が行き、肝心の賃貸借契約書の内容についてはよく確認せずに契約を取り交わしてしまう方が多いのではないでしょうか。

条文を全文読んでいては大変ですので、筆者が契約時に必ずチェックする「賃貸借契約書」のポイントをお教えします。

「賃貸借契約書」のチェックポイントベスト5

「賃貸借契約書」のチェックの方法は、契約書の裏面に載っている条文を見てください。

第1位.短期解約違約金がついているかどうか

賃貸借契約の契約期間は大体2年間ですが、2年以内に退去した場合に

「家賃の1か月分を支払うものとする。」

などの短期解約違約金の特約が付いている物件があります。

契約した時は2年以上住むつもりだったとしても、何かの事情で2年以内に引っ越さなければいけなくなることもあると思います。

その時に違約金があると要らぬ出費となります。このような物件の場合は自分が納得した上で契約する必要があります。

第2位.更新料または更新事務手数料があるかどうか

2年ごとの契約の場合、2年毎に更新料または更新事務手数料というものを支払わなくてはいけません。この更新料または更新事務手数料の無い物件もあります。

貸主が不動産会社ではなく個人の大家さんの場合に無いところが多いです。

2年毎だったとしても大きな出費となるので、あるか無いか、ある場合はいくら発生するのか、必ず確認しましょう!

第3位.敷金(保証金)と原状回復費用負担割合

敷金

敷金(保証金)は、借主のあなたが貸主(大家さん)に預け入れるお金です。未払い債務や修繕費等が無ければ退去時に全額戻ってきます。

但し、契約で敷金礼金ゼロのお値打ち物件などでは、

敷引き50%」「内装工事費」「クリーニング代」などを負担する事とする。

という内容を交わす場合が多いです。これらの場合、いくらきれいに使用していても、定額が差し引かれてしまいます。

預け入れたお金が敷金(保証金)なのか、修繕費積立金なのか、名目により退去時戻ってくる金額が違ってきますので、敷金(保証金)であることをしっかり確認しておきましょう。

原状回復費用

「賃貸借契約」上、一番もめるのが「原状回復費用」割合ですので、修繕費の精算方法が実費精算なのか、上記の内装工事代などの様にあらかじめ敷金から敷引きされる金額が決まっているのか、チェックします。

実費精算の場合、どういう割合で修繕費の負担があるのか確認します。

筆者の契約の場合も実費精算なのですが退去時もめるのを避けるため、契約書に「国土交通省ガイドラインに沿って原状回復費用を決定すること」という特約を載せてもらいました。以前のアパートの退去時にもめた経験から今回の契約では載せてもらえてよかったと思います。

あくまでも契約書の内容が原則なのです。

原状回復費用の割合について一般的な基準が定めてあるので、このガイドラインに沿って費用負担を決めてもらいます。

これであれば、経年劣化によるものは大家さん負担になるし、必要以上に汚したり、壊したりした分は自分の負担になるので、妥当な判断ができます。

本当に必要かどうか分からない修繕費を敷金から差し引かれ、さらに請求されるケースは現実にあるので、しっかりチェックしておきましょう!

第4位.家賃の支払い方法

家賃の支払い方法を確認しておかなければいけない理由は手間手数料が違ってくるからです。

口座振替なのか直接手渡しなのかどうか。手数料はいくらかかるのか。

今は支払い方法も選べるところが多くなってきて便利になっていますが、物件によっては特定の金融機関で特定の引落日で手数料も取られるという契約のところもあります。

意外と見落としがちなのですが、お給料日などの関係からも、きっちり確認しておきましょう。

筆者の場合、同銀行なら手数料無料だったので、メインバンクから毎月振込みをしています。

第5位.解約通知のタイミングがいつなのか

退去の連絡をしてから1か月間は家賃を払わなくてはいけません。

逆に言うと、急な引っ越しの時以外は、退去する日から逆算して1か月前に連絡をしておくとムダな家賃を払わなくて済みます。

契約上、退去をする時の連絡はだいたいどこも1か月前予告が多いです。

但し、3か月前予告のところがたまにあるので注意が必要です。

また、細かい事ですが、起算日が連絡をしたその日から1か月なのか、連絡をした翌日から1か月なのかにより1日ずれたりするのでここもしっかり確認しておきましょう。

上記の5項目は必ず確認してください。分からないところは契約担当者に納得いくまで質問しましょう。

そのほかチェックしておくべきポイント

そのほか筆者が、「賃貸借契約書」以外で不動産会社や大家さんにチェックしているポイントは審査にカード会社や保証会社が入っているかどうかです。

もし、どうしても家賃が間に合わず、支払いが遅れてしまった場合に、上記の会社が入っているとクレジットヒストリーに遅れた情報が載ってしまう可能性があるんです。

契約の審査の際、貸主との直接の取引なのか、カード会社などが代行して家賃回収しているのかも必ずチェックしましょう!

おわりに

筆者が賃貸借契約を締結する際に一番時間をかけるのが、契約書の内容についての事です。不明な点は契約担当者に納得いくまで質問して、内容変更もお願いしたりします。

新生活をされる皆様の助けになれば、うれしいです!

(photo by 足成)

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