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リノベーションにも使える!?住宅ローンを賢く利用するポイント

近年では、マンションの購入を検討する際、リノベーションを前提とした中古マンションの購入が選択肢のひとつとして定着し始めているようです。

ここでは、リノベーションを前提として中古物件を購入しようと考えている方に向けて、住宅ローンを賢く利用するポイントについてご紹介します。

本記事は、リフォーム・オウチーノのご協力により、2013年に執筆されたものです。

住宅購入費用と一緒にローンを組む

ほとんどのリフォームローンは無担保ローン

最近ではリフォームやリノベーションの需要が増えていることから、「リフォームローン」と呼ばれるリフォーム・リノベーション専用のローンも登場しています。ただしリフォームローンのほとんどは無担保ローンのため、借り入れ期間が短く、また借り入れ可能な金額も少なくなっています。

住宅購入費用+リフォーム費用でローンを組む

すでに居住している住宅のリフォーム費用は上記のようなリフォームローンを組むことになりますが、これから中古マンションを購入してリノベーションをしてから住む、という場合は他にも方法があります。

例えば、2,000万円のマンションを購入し、500万円をかけてリノベーションを行う場合、2,000万円の住宅ローンを組み、リノベーション費用の500万円を手持ち金から支払うケースもありますが、銀行によっては、住宅購入費用とリノベーション費用を1つにまとめてローンを組むことができます。

つまり、総額2,500万円の物件を購入するものとして借り入れができるのです。

担保価値を越える金額のローンも考えてみる

物件によっては融資可能額に制限がかかることも

原則として住宅ローンは「有担保融資」であり、融資金額は担保となる物件の担保価値を考慮して決められるため、全額分の融資を受けられない可能性があります。

担保価値とは、融資を受ける側が返済不能になった場合に、その物件を売却することで回収できる資金の目安となるものです。

したがって物件の担保価値によっては、融資可能な金額に制限がかかることがあるのです。

担保価値を越える金額も借入可能

担保価値を超える金額のローンは組めないと思われがちですが、実際は担保価値と借り入れ可能金額との関係は微妙なものであり、その時の経済状況などによって変化します。

リーマンショック以前は、担保価値による制限はほとんどなかったと言われていますし、リーマンショック後の現在でも、担保価値の120~140%程度の金額が借り入れ可能な場合もあります。

こうした目安はあくまでも流動的なものです。年収や勤務先、勤続年数、自己資金の額などによって融資の条件は変わります。

「フラット35リフォームパック」を利用する

35年のリフォームローンで無理なく返済が可能

「フラット35リフォームパック」は中古住宅購入時にリフォームやリノベーションを行うことを前提に、全期間固定金利のフラット35に加えて、リフォーム等にかかる費用を低金利で35年ローンにできる新しい商品です。

そのため、リフォームやリノベーションの費用を借り入れた場合も無理のない返済計画が可能になります。

初期費用を抑えて「中古購入+リノベーション」を実現できる

中古住宅購入にかかる手数料や頭金などの初期費用に加えて、リフォームやリノベーションの費用までゆとりを持って用意するのは、意外と難しいものです。しかし、「フラット35リフォームパック」を利用すれば、内容や物件の条件によって物件価格とリフォーム等の費用を合わせた金額を丸ごと借りられます。

つまり、手持ちの現金が少ない人でも、諸費用等のみの支払いで「中古を買ってリノベーション」をすることができるのです。

条件の詳細は住宅金融支援機構のWebサイトをご覧下さい。

安心できるリフォームを「リフォーム瑕疵保険」が担保

さらに「フラット35リフォームパック」の特長として、購入時のリフォーム工事に「リフォーム瑕疵保険」への加入が必須条件になっている点があげられます。

リフォーム完了後の瑕疵を保障・未然に防止するために、専門家がリフォームの工事内容について検査を行う「リフォーム瑕疵保険」。同保険はリフォームの安心感を高めると同時に、リフォームの工事内容について金融機関に保証する役割を担っています。

おわりに

リフォーム・リノベーションに住宅ローンは使えないと思われがちですが、意外とそうでもないことをご理解いただけたかと思います。ご自身にあった理想的な使い方を検討しましょう。

(image by amanaimages)

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