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不動産の引き渡しまでに売主が行わなくてはいけないこと

売買契約を締結すると、売り主には、所有権移転と物件の引き渡しなどの義務が生じます。これらの義務を期日までに果たすことができなければ、債務不履行(約束違反)で違約金の支払いを求められることもあります。

ここでは、売主が引き渡しまでに必ず行わなくてはならないことをまとめているので、是非ご確認ください。

本記事は、不動産ジャパンのご協力により、2013年に執筆されたものです。

引き渡しまでに行う必要があること

引き渡しまでには、様々な準備をしなければいけません。専門家へ依頼することもありますので、準備すべきことをしっかりと整理しておくことが重要です。

引き渡しの準備で不明な点があれば、速やかに不動産会社に相談しましょう。

1.所有権移転登記の準備

一般的に登記申請は司法書士に委任しますので、司法書士や不動産会社に必要書類をしっかりと確認して、漏れのないよう準備します。

特に、登記記録(登記簿)に記載された内容と事実が異なる場合(登記記録の住所と現住所が違うなど)や、登記識別情報または権利証を紛失してしまった場合などは、所有権移転登記に特別な手続きが必要となります。これらの手続きには時間がかかることもありますので、極力早く準備に着手することが大切です。

この準備を怠ると、契約書で約束した期日に所有権移転登記ができませんので、十分に注意してください。

2.抵当権の抹消の準備

売却物件に抵当権が設定されている場合は、ローンを借りている金融機関に残債額の確認をして、ローンの全額返済と抵当権抹消のための準備を進めます。特に、抵当権抹消にかかる金融機関のスケジュールと引き渡しのスケジュールをしっかりと調整することが重要です。

事前に金融機関や不動産会社とよく相談しておきましょう。

3.土地の実測や境界確認

一般的に土地家屋調査士に依頼します。境界の確認は隣地所有者も立ち会った上で行いますので、しっかりと対応しましょう。特に、境界がよく分からない、境界から越境しているものがある、隣人とトラブルがあるなどの場合は、境界確認が不調となることもありますので、早めに準備する必要があります。

4.現地確認

原則として引き渡しまでに、売り主、買い主、不動産会社が立ち会って、現地の確認をします。隣地との境界、付帯設備の引き継ぎ、物件の修復が契約条件になっているときはその確認など、契約で約束した事項について、引き渡し後にトラブルが発生しないよう十分に確認してください。

5.引っ越し

引き渡しまでに退去を済ませるのが原則です。什器・備品等の付帯設備の引き渡し条件をしっかりと確認した上で、買い主に物件を確実に引き渡せるよう準備をします。

特に、賃貸中で賃借人の退去が条件となっている場合は、賃借人や管理会社と十分に調整した上で、確実に引き渡しができるようにしましょう。賃借人の退去をめぐって引き渡しが遅れることもありますので十分な注意が必要です。

ガス・水道・電気等の公共料金の精算についても、不動産会社に確認しながら準備をします。

その他

他にも次のような準備があります。

  • 公租公課(固定資産税や都市計画税)や公共料金、管理費などの精算
  • 買い主へ引き渡す書類等の整理(建築関係書類、鍵など)

不動産会社に確認の上、漏れのないよう対応しましょう。

引き渡しまでに準備するもの

売主が引き渡しまでに準備するものは、主に以下の7つです。

  • 登記関係書類等
  • 実印(登記関係書類に押印する)
  • 登記費用
  • 実測図や境界確認書(必要な場合のみ)
  • 残代金や各種精算金等の領収書(口座振込の場合は振込控えで代替する場合もある)
  • 建築関係書類、物件の鍵等の買い主へ引き継ぐべきもの一式
  • 仲介手数料(媒介契約書の支払条件に基づいて準備する。不動産会社からは領収書を受け取る)

特に、登記関係書類は資料が多いため、以下に詳しく説明します。

登記関係書類等の準備

登記関係書類として、

  • 所有権移転登記の関係書類等
  • 抵当権抹消登記に必要な関係書類等

の2種類の書類を準備する必要があります。

所有権移転登記の関係書類等は登記を書面申請する場合に必要になります。その際、登記識別情報または権利証、印鑑証明書(登記申請日時点で発行後3ヶ月以内のもの)、住民票、固定資産評価額証明書、司法書士への委任状などが必要になります。

また、登記関係書類等は司法書士等の専門家に確認しましょう。

登記をオンライン申請する場合は準備するものが異なります。

おわりに

今回まとめたものは売主の義務ですので、滞りなく行うようにしましょう。

(image by amanaimages)

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