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住宅ローンの返済計画を立てるときのポイント

住宅ローンは言葉こそ違えど「借金」であることに変わりありません。勿論、利息もつきます。だからこそ、少しでもお得に返済できるものを選びたいですよね。

ここでは、住宅ローンの返済額を左右する要素をまとめてみました。返済計画を立てようとしている方は、ぜひ参考にしてください。

本記事は、SUUMOのご協力により、2013年に執筆されたものです。

「金利」で考える

金利1%の差が総返済額に大きく影響

借入額3000万円、35年返済、元利均等、ボーナス時加算なし、返済期間中金利は変わらないとして試算しています。

お金を借りるとき、当然のものとしてついてくるのが「利息」。そして、住宅ローンの利息の金額を左右するのが「金利」です。上の表を見てもらえれば、わずか1%の金利差が、長期の借入となる住宅ローンでは、返済額を大きく左右することになることを理解していただけると思います。

金利は低いに越したことはありません。

変動金利型を利用する場合は金利上昇リスクに備えよう

・当初借入額3000万円、35年返済、元利均等、ボーナス時加算なしとして試算しています。
・5年後に金利が上がりその後は返済終了まで変わらないとして試算しています。

変動金利型を利用する場合、金利上昇リスクに備える必要があります。現在のような低金利が続けば問題ないのですが、長い目で見れば、金利上昇がないとは言い切れません。金利が上がった場合でも支払っていけるか、一度計算してみましょう。

「返済期間」で考える

返済期間が長いとそれだけ利息もかさむ

借入額3000万円、元利均等、全期間固定金利2.5%、ボーナス時加算なしとして試算しています。

「返済期間」も住宅ローンの返済額に大きな影響を与えます。現在は、最長返済期間を35年までとするローンが一般的ですが、返済期間が長いと、利息がかさんで総返済額は当然多くなります。総返済額を抑さえたいなら、返済期間はできるだけ短く設定しましょう。

返済期間を短くすると毎月返済額は高くなる

借入額3000万円、元利均等、全期間固定金利2.5%、頭金・ボーナス時加算なしとして試算しています。

返済期間を短くすると総返済額は減らせますが、上の図のように毎月の返済額は高くなってしまいます。そのため、返済期間を決めるときは、住宅ローンの返済が家計を圧迫しないよう注意が必要です。

なお、一般的に返済期間は1年単位で設定できるます。例えば上の図と同じ条件で、34年返済にすると毎月返済額は10万9240円に、また、総返済額は35年のケースより約48万円減らせます。このように、小さい変更でトクできることもあるので検討してみましょう。

「返済方法」で考える

「元利均等払い」と「元金均等払い」

借入額3000万円、35年返済、全期間固定金利2.5%、ボーナス時加算なしで試算しています。

住宅ローンの返済方法には、

  • 「元利均等払い」
  • 「元金均等払い」

の2種類があります。

元利均等払い

毎月返済額のなかの元金と金利の割合を変えることで、返済額が一定になるものです。

金利変動の場合は変化します。

元金均等払い

毎月返済額のなかの元金の額を一定にするもので、毎月の返済額は、当初が最も高くどんどん下がっていくことになります。

総返済額では、元金を早めに返せる分、利息が減り、元金均等払いのほうが低くなります。

「ボーナス時加算」を利用すべきか?

返済方法でもう一つ考えておきたいのが「ボーナス時加算」です。ボーナス月に、毎月返済額にプラスして支払いを行う返済方法で、その分、返済期間を短縮したり、毎月返済額を低くすることもできます。

しかし、ボーナス時返済を多くし過ぎると、万が一ボーナス支給額が減った場合、返済が苦しくなることもあるので要注意です。無理のない金額で設定しましょう。

「繰り上げ返済」の仕組みを利用しよう

「繰り上げ返済」とは、毎月の返済とは別に、元金の一部を返済することです。これにより、返済した元金にあたる分の利息を節約することが可能です。

また、繰り上げ返済には、返済期間を短くする「期間短縮型」と、毎月返済額を減らす「返済額軽減型」の2種類があるので、適したものを選ぶようにしましょう。

おわりに

最初に設定した数字上では僅かな差でも、長い目で考えると大きな差になっているのが住宅ローン。計画的に設計しましょうね。

(image by amanaimages)
(image by 筆者)

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