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住宅購入時に税法上のトラブルを回避するためのポイント

家の取得にあたって、親の助けを借りる人は少なくありません。「いい年をして親の世話になるのは情けない!」と思うものの、実際は「少しでも援助があると助かる」といった声をよく耳にします。

そんな方のために、親から援助を受ける3つの方法、「贈与」「借入れ」「共有」についてお伝えしましょう。

本記事は、SUUMOのご協力により、2013年に執筆されたものです。

「贈与」に関するポイント

一般的な贈与と相続時精算課税

贈与を検討するにあたって、真っ先に気になるのが贈与税でしょう。贈与の制度には「暦年課税」と「相続時精算課税」がありますが、贈与税のかかり方が異なります。

大きな違いは、暦年課税で非課税になるのが1年間に110万円までなのに対して、相続時精算課税は、とりあえず2,500万円までは贈与税負担がないことです(相続時精算課税制度の住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例)。

「とりあえず」と書いたのは、相続時精算課税制度が、相続がおこったときにあらためて税の精算をする制度だからです。贈与制度の適用にあたっては細かい要件があります。制度の利用を検討する際は、国税庁のWebサイトなどでよく確認しましょう。

贈与の非課税枠の拡大要件(省エネ住宅・耐震性の高い住宅)

省エネ性または耐震性の高い住宅を取得する場合は、一般住宅より非課税枠が500万円拡大されます。

2013年の非課税枠 一般住宅700万円、省エネ性・耐震性の高い住宅1200万円
2014年の非課税枠 一般住宅500万円、省エネ性・耐震性の高い住宅1000万円
東日本大震災の被災者はいずれの年も一般住宅1000万円、省エネ性・耐震性の高い住宅1500万円が非課税枠となります。

この非課税枠の適用を受けるための主な要件は以下のとおりです。

  • 子の年齢が贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上であること
  • 贈与を受けた年の子の合計所得金額が2000万円以下であること
  • 住宅の床面積(登記簿面積)が50平米以上240平米以下
  • マンションなど耐火建築物は築25年以内、それ以外は築20年以内であること。または一定の耐震基準に適合する住宅であること
ここでいう省エネ性または耐震性の高い住宅とは、「省エネルギー対策等級4に適合、またはそれと同等と認められる住宅」「耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2または3に適合している住宅」「免震建築物」のいずれかを満たす住宅を指します。

この非課税枠は暦年課税の基礎控除と併用できます。つまり2013年の住宅取得資金の贈与なら合計810万円まで贈与税がかからない計算になります。

非課税枠を利用する場合は、贈与の翌年の3月15日までに税務署に贈与税の申告をしなければなりません。

「借入れ」に関するポイント

親子間の借入れについては、税務署から贈与認定をされないように気を配っておく必要があります。たとえ返済する気持ちがあったとしても「ある時払いの催促なし」では、税務署が借入れと認めてくれません。

借入金額・利息・返済期間等を明記した金銭消費貸借契約書を作成したうえで、振込みを利用するなど履歴が残る形で定期返済を行うことがポイントです。

「共有」に関するポイント

親子で共有名義にする場合は、実際に負担した金額に応じて持分(所有する割合)の登記をする必要があります。家を取得するためのお金を半分ずつ出したのなら、名義も半分ずつとします。

実際に負担した以上の持分を登記をすると、その差が贈与と認定されてしまうことがあります。お互いの出資割合を明確にして、それにのっとった登記をするように心がけましょう。

親子間のトラブルを避けるために

いずれの方法をとるにしても、親子間でよく話し合ってお互いがストレスのない方法を選択することが大切です。親は貸すつもりでいたのに子どもは貰うつもりだった、などのちょっとしたすれ違いは意外と多いものです。加えて、他の兄弟に対しての心配りも忘れてはなりません。

気分を損ねてしまった結果、相続でもめた、しこりが残ってしまった、なんてことにならないように風通しは良くしておきたいものです。

おわりに

トラブル無く援助を受けるためにも、上記のポイントはしっかり確認しておきましょうね。

(image by amanaimages)

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