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新築マンションの購入予算を試算する方法

マンションを購入する際、重要なのが「予算」ですよね。

この記事では、マンション購入予算の考え方をご紹介します。

本記事は、住友不動産のマンションのご協力により、2013年に執筆されたものです。

購入予算プランニング

いくらの住宅が買える?

住宅購入予算の内訳は、「頭金」+「住宅ローン借入額」となっています。いくらの住宅が買えるか考える際のチェックポイントは3つあります。

  • 1.頭金はいくら出せるか
  • 2.毎月いくらの住宅ローンが払えるか
  • 3.住宅予算とは別に発生する諸費用分のキャッシュは大丈夫か

家計収支から、毎月返済額を求める

住宅購入予算を考えるときは、自身の家計をきちんと把握していることが必要となります。

上図のように、収入から支出を引いた残金が「収支」となります。この収支の部分から、いくらかを毎月の住宅ローン返済分にあてることになります。

頭金の部分は、預貯金から支払うことになりますので、

  • 家計から無理なく払える、自身の返済額(○○円/月)
  • 貯蓄から出せる頭金(〇〇万円)

これらについて考えておきましょう。

頭金はいくら出す?

頭金を多く出すことで、毎月の返済額を減らすことができますが、いくらまで出すのが良いのか迷っている方もいるかと思います。教育費用や車の買い替え費用等、大事なお金を置いておいて、残りで頭金を支払う、と考えると良いでしょう。

家計から捻出できる返済額を試算してみよう

予算を考える上で大事なのは、家計からいくら出せるか、ということです。

年収から毎月返済可能額を試算しよう

年収から住宅ローンの返済額が出て行きます。この返済額が、「年収に対してどの程度の割合であれば無理なく生活していくことができるのか」という目安の数値を年収負担率といいます。年収負担率を使って毎月の返済可能額を試算しましょう。

年収負担率は20~25%が相場ですので、ここでは25%と置いて計算してみましょう。

年収700万円の家庭の場合

例えば、年収700万円の家庭の場合、上記の計算式にあてはめてみると、

年収700万円 × 年収負担率25% ÷ 12ヶ月 = 145,830円

このようになります。ご自身の年収にあてはめ直して、毎月返済可能額を試算してみましょう。

金融機関から借入可能な金額を試算してみよう

1.借入額試算の元となる毎月返済額を求めよう

借入額の試算の元となる、毎月返済額を計算してみましょう。これは、金融機関がみなさんに貸し出す金額を決めるための数値になります。

上述した年収負担率ですが、金融機関により多少の差異があるものの、「フラット35」という商品の場合、

年収400万円以下 30%以下
年収400万円以上 35%以下

というのが、総返済負担率の目安となります。もちろん、金融機関によって借りられる額は変わるので、よく調べる必要はありますが、ここではこの数値を使って計算していきます。

年収700万円の家庭の場合

年収700万円 × 年収負担率35% ÷ 12ヶ月 = 204,160円

いかがでしたでしょうか。ここで出た数字を元に、金融機関から「いくら借りられるのか」を試算していきます。

2.借入可能額を試算しよう

先ほど出した、毎月返済額を使用して、「いくら借りられるのか」(ローン借入可能額)を計算しましょう。

毎月返済可能額 ÷ 3596 × 100 = ローン借入可能額

上記の式でいくら借りられるのか、試算を出すことができます。

3596という数字については後述の『「3596」という数字について』します。

年収700万円の家庭の場合

204,160円 ÷ 3596 × 100 = 5670万円

つまり、「年収700万円の方が、300万円の頭金が準備できれば、6000万円のマンションを購入可能」という試算ができます。

あくまで試算ですので、実際の借入可能額については金融機関、販売センター等に計算してもらってください。

「3596」という数字について

種別 金利 > > 返済期間
^ ^ ^ ^ 25年 30年 35年
1 フラット35(全期間固定) 2.54% 毎月返済額 4,506円 3,972円 3,596円
^ ^ ^ ボーナス時加算 27,140円 23,916円 21,649円
2 銀行ローン(変動金利) 0.975% 毎月返済額 3,757円 3,204円 2,811円
^ ^ ^ ボーナス時加算 22,584円 19,263円 16,896円

先ほどの計算で出た「3596」という数字について解説します。上図は、「100万円を借り入れた場合の毎月返済額」になります。

「銀行ローン」の金利が0.975%となっているのは、表に出ている金利(店頭金利)は2.475%ですが、各金融機関が提携ローンによって引き下げた「適用金利」を表示しているためです。

ここでは例として住友不動産の提携ローンの数字を使用しています。

フラット35の金利2.54%は、1番安い時期である3月度の数字を表示してあります。

つまり、先ほどの計算で用いた「3596」という数字は、「フラット35」を使用して、35年返済だった場合で計算していることになります。

「35年も返し続けたくない!」という方は25年や30年の数字を使用すると良いでしょう。

上図で銀行ローン(変動金利)を用いて試算することも可能です。しかし、実際に金融機関が借入可能額を算出する際は「審査金利」(変動金利よりも高い)という別の金利で計算します。

おわりに

いかがでしたでしょうか。是非一度、ご自身の場合に当てはめて計算し、購入予算を試算してみてください。

(image by amanaimages)
(image by 筆者)

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