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    買って終わりじゃない!マンション購入時の資金プランニング方法

    マンション購入資金を検討する際、考えないといけないのはマンションの価格だけではありません。

    この記事では、マンション購入後に必要となってくるお金も含めた、資金プランニング方法についてご紹介します。

    本記事は、住友不動産のマンションのご協力により、2013年に執筆されたものです。

    マンション購入にかかるお金まとめ

    例えば、4500万円のマンションを購入する場合、かかるお金は4500万円だけではありません。

    「諸費用」と呼ばれるものや、住宅ローンを利用した場合は利息、購入後のランニングコスト(駐車場料やマンション管理費、固定資産税等)が発生します。

    諸費用

    住宅を買った時の諸費用ですが、新築マンションの場合、販売価格の3~5%が目安になります。

    あくまで目安ですので、販売センター等で、実際の数字で試算してみましょう。

    頭金

    頭金ですが、販売価格の0~20%程度を準備するとよいでしょう。頭金が0%というのは、金融機関によっては、諸費用やマンション価格を丸々貸してくれるローンもあるためです。

    頭金が用意できないからといって、購入を諦めるのは早計とも言えます。

    住宅ローン (元本+利息)

    住宅ローンの部分は、年間総返済額が年収の20~25%に収まるようにすると良いでしょう。この数字は、購入予算を検討する際に使用した「年収負担率」になります。

    20~25%もあくまで一般的な数値・目安ですので、自身に合った試算をしましょう。

    毎月返済額と支払利息の総額を試算してみよう

    例として、借入額4000万円、変動金利(適用金利)0.975%、35年払いで毎月返済額を計算すると、毎月返済額は112,448円となります。

    ここから、利息を計算するのですが、総返済額が

    112,448円 × 12ヶ月 × 35年 = 4723万円

    となり、総利払額は723万円となります。

    変動金利ですので、35年間同じということはまずありえません。あくまで目安程度と認識しておいてください。
    フラット35を用いると、金利が変動することはないので、総利払額をきちんと算出することができます。

    賢い住宅ローンの組み方とは?

    賢い住宅ローンの組み方として、「いかに利息を払う額を減らすか」ということが考えられますが、以下の3つの方法があります。

    1.金利を低くする

    金利を低く借りることで、払う利息を減らします。

    2.返済期間を短くする

    返済期間を短くすることで、利息を払う期間が短くなりますので、それだけ払う利息を減らすことができます。

    返済期間が短いということは、各月に返済する額が多くなるので、家計収支の把握が重要になってきます。

    3.借入額を減らす

    頭金を多く用意することで、そもそもの借入額を低くすると、利息の額も低くすることができます。

    借りた後に返済額を少なくする方法(繰り上げ返済)

    マンション購入後であっても、「繰り上げ返済」という方法を使い、ローンの利息を減らすことができます。ここでは、元本と利息の合計が変わらない「元利均等返済」という返済方法で説明します。

    通常払うはずだった返済額を、繰り上げてまとめて払うことで、払うはずだった利息を払わずに済ますことを「繰り上げ返済」といいます。

    しかも、多く払った分、返済期間が短くなるので、支払う利息が減ることになります。

    例:4000万円を借り入れていた場合

    借入額 4000万円
    金利 0.975%
    35年払
    毎月返済額 112,448円
    総返済額 4723万円
    利払総額 723万円

    上記の条件で、1年目に100万円を繰り上げ返済した場合、12ヶ月短縮されます。すると、その分払うはずだった利子、37.6万円を、支払う必要がなくなります。

    注意点その1:手数料がかかる場合がある

    金融機関によっては、繰り上げ返済をする際に手数料がかかる場合があります。ローンを組む前に、繰り上げ返済時の条件をよく調べておきましょう。

    注意点その2:時期に注意

    ローン返済を始めて30年目に繰り上げ返済をしたところで、それはたっぷりと利息を支払った後ですので、「飛ぶ」利息が少なくなります。また、短縮される期間も短いので、繰り上げ返済を行うのであれば、早い時期の方が良いでしょう。

    おわりに

    いかがでしたでしょうか。この記事を参考に、是非自分に合った資金プランニングをしてみてください。

    (image by amanaimages)
    (image by 筆者)

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